ОБЯВЯВАНЕ НА ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР ЗА ПОКУПКО-ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН
По своята правна същност предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот предшества сключването на окончателен в необходимата за това нотариална форма, като страните определят почти всички съществени условия на окончателния. Разбира се, в предварителния договор страните могат да договорят клаузи, които няма да присъстват в окончателния и обратното – в окончателния могат да се съдържат разпоредби, които не са залегнали в предварителния.
Трябва да се отбележи, че предварителния договор не поражда вещно правно дейстие, т.е. с него не се прехвърлят вещни права. С подписването му за страните по него възниква задължение за сключване на окончателен договор.
Правната уредба на предварителния договор се съдържа в ЗЗД, а иска за обявавяване на окончателен е уреден в ГПК.
Често при сключването на предварителен договор едната страна изпълнява поетите задължения по него, докато другата се явява неизправна. Тогава възниква въпроса какви са възможностите на изправната страна и с какви средства разполага спрямо неизправната. Възможностите пред нея са две – да предяви иск за обявяване на предварителния договор за окончателен или да развали сключения договор.
Развалянето на предварителния договор е възможно при определени условия, подробно изброени в нормативната уредба. То най-често е свързано с обстоятелството, че продавачът, страна по предварителния договор е прехвърлил собствеността на имота на трето лице.
Искът за обявяване на предварителния договор за окончателен е правна възможност за изправната страна, за да получи това за което е платила, т.е. да стане собственик на имота, предмет на договора.
Обявяването на предварителния договор за окончателен е особен вид исково производство, като това право е уредено в чл. 19 от ЗЗД, като страните по иска са лицата, сключили предварителния договор. Искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване на предварителния договор за окончателен по своята правна същност е конститутивен иск.
Исковата молба се предявява в съда по местонахождение на имота, като в съответната служба по вписванията се извършва вписване на исковата молба. Това е още една възможност за защита, която дава закона на ищеца. Така правата му са запазени и едно последващо прехвърляне на собствеността на недвижимия имот няма да породи правно действие.
Особеността в този вид производство произтича от факта, че на съда са му вмемени функциите на нотариуса при проверката на обстоятелствата, относно договора. Съдията, както и нотариусът проверява дали бъдещия продавач е собственик на имота и налице ли са всички изисквания на закона, за да се извърши прехвърлянето. В случай, че правото на собственост е преминало към трето лице, иска следва да се отхвърли като недопустим.
С влизане в сила на съдебното решение окончателният договор се счита за сключен, като решението има силата на нотариален акт. Съдът, постановявайки решението осъжда ищеца да заплати разноските по прехвърлянето на имота, както и таксите и дължимите данъци за него.
При предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот, ако не е уговорен срок или отлагателно условие, искът за обявяването му за окончателен следва да се предяви в петгодишен срок от сключването му.
В случай, на подобен проблем Ви съветваме да потърсите консултация с адвокат, за да може да ви даде компетентно мнение, след като се запознае с конкретния казус.
==================================================
ВЪЗЛАГАНЕ НА ОБЩЕСТВЕНИ ПОРЪЧКИ С ПУБЛИЧНА ПОКАНА
Възлагането на обществени поръчки с публична покана е особено производство, регламентирано в Закона за обществените поръчки /ЗОП/. Независимо, че реда за провеждане на публична покана е определен в ЗОП, това е особен вид за възлагане на обществени поръчки. Обстоятелството, че възлагането с публична покана е специфична процедура по ЗОП обуславя и наличието на специални правила, съдържащи се в глава осем „а”. В чл.14а на ЗОП са посочени праговете, в рамките на които чрез публична покана се осъществява избора на изпълнител.
Характерното за тях е, че те изключват приложимостта на правилата, валидни за останалите процедури по ЗОП. Цялата процедура по публичната покана започва с публикуването й на Портала на обществените поръчки в сайта на Агенцията за обществени поръчки, което е задължение на възложителя. След това той е длъжен да я публикува и в своя профил на купувача в същия сайт, но често в практиката възложители публикуват поканата и на своята интернет страница.
Една от особеностите на публичната покана е срока по отношение на възлагането й – минималната продължителност на срока на валидност на публичната покана и на подаването на офертите е фиксирана от законодателя с минимална продължителност от 7 /седем/ календарни дни. Това разбира се, не означава, че срокът не може да бъде с по-голяма продължителност, с цел улесняване на участниците за изготвяне и подаване на оферти. Още повече, че ако срока е недостатъчен няма да има подадени оферти, а естеството на публичната покана изключва удължаване на срока за подаването им. Така на практика ще се наложи ново публикуване на публичната покана и съответно нов седем дневен срок.
След публикуването на поканата в сайта на АОП за възложителя съществува възможност да я изпрати и до определени лица, като единственото условие е, че поканата до тях не трябва да се различава от тази, която вече е публикувана. Изпращането е още един способ за събиране на оферти, който не замества публикуването, а само го допълва.
Съгласно глава осем „а” от ЗОП заинтересованите лица подават офертите си в непрозрачен запечатан плик. Следва да се обърне внимание на обстоятелството, че в този случай за разлика от изискванията на чл. 57, ал. 2. от ЗОП не е задължително съдържанието на офертата да е разпределено в три плика. Често обаче възложителите на публична покана поставят такова изискване, което макар и да не противоречи пряко на закона е неоснователно и необосновано. Единственото задължение на участника е да подаде офертата в запечатан непрозрачен плик и в определения за това срок.
След изтичане на срока за подаване на офертите, длъжностните лица, определени от възложителя пристъпват към разглеждането им. Съгласно разпоредбата на закона, възлагането на обществена поръчка чрез публична покана е възможно дори да е подадена само една оферта. Необходимо е единствено подадената оферта да е валидна, т.е. да отговаря на изискванията на възложителя.
Определеният за изпълнител в резултата на публичната покана сключва писмен договор с възложителя. Тъй като той е сключен в съответствие с разпоредбите на глава осем”а” от ЗОП и по своята същност не е същински договор за възлагане на обществена поръчка, тъй като няма проведена процедура по ЗОП, то съществуващата забрана за изменение по чл. 43 от ЗОП не следва да намери приложение.
Друга особеност при публичната покана e, че действията на възложителя, свързани с провеждането на процедурата, както и решението за избор на изпълнител не подлежат на обжалване. Комисията за защита на конкуренцията не разполага с правомощия да се произнася относно законосъобразността на актовете на Възложителя.
Реално публичната покана е много удобна за Възложителите при поръчки до 50 000 лв., тъй като законодателят оставя пълна свобода при провеждането й. Оказва се обаче, че възможността на участниците да защитят законните си права и интереси е сведена до минимум. Те не разполагат с възможността да обжалват както действията на възложителя, така и неговите решения.
Практиката сочи, че Възложителите често злоупотребяват с дадените им правомощия по глава осем „а” от ЗОП, като потърпевши от това са както участниците, така и цялото общество.
==================================================
КОГА НЕ СЕ ДЪЛЖАТ ТАКСИ ЗА ПОДДЪРЖАНЕ И УПРАВЛЕНИЕ НА ОБЩИТЕ ЧАСТИ В СГРАДИ В РЕЖИМ НА ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ
В чл. 51, ал. 1 от Закона за управление на етажната собственост е посочено, че разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят по равно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите. Съгласно разпоредбата на чл. 51, ал. 2 от ЗУЕС собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година – не заплаща разходите по ал. 1. В ал. 3 на гореописаният член е отразено, че Общото събрание с мнозинство повече от 50 на сто от идеалните части от общите части може да реши собственик, ползвател или обитател, който отсъства повече от 30 дни в рамките на една календарна година да заплаща за времето на отсъствие 50 на сто от разходите за управление и поддържане по ал. 1. За отсъствието се уведомява писмено председателят на управителния съвет (управителят). – В тази алинея законодателят е визирал хипотеза, при която обекта по принцип се обитава, но остава необитаем за определен период от време /няколко месеца/ в годината – тогава обитателят следва да уведоми Етажната собственост и да поиска за периода на отсъствие да заплаща само половината от разходите. Тоест в този случай Общото събрание на Етажната собственост разполага с правомощието да гласува и приеме това искане на обитателя.
Решение, взето от Общото събрание на Етажната собственост, което не е съобразено с цитираната по-горе разпоредба на чл. 51 от ЗУЕС, противоречи на закона.
Съгласно разпоредбата на чл. 51, ал. 4 от ЗУЕС, когато по решение на общото събрание на собствениците или на сдружението в сградата има портиер, разходите за него се разпределят при условията и по реда на ал. 1 и 3.
Закона за управление на етажната собственост влиза в сила от 1 май 2009 г. До този момент отношенията относно етажната собственост се уреждат от действащият до тогава Правилник за управлението, реда и надзора в етажната собственост. В чл. 9, ал. 1 от същия е посочено, че общите разходи за осветление, вода, поддържане, почистване и др. на общите части на сградата се разпределят според броя на обитателите, които ги използват не по-малко от един месец. В чл. 9, ал. 4 е отразено, че разходите за портиер, както и за почистването и поддържането на местата за общо ползуване се разпределят поравно, според броя на обитателите. Тези разходи не се заплащат от децата, ненавършили 3-годишна възраст, включително от временно живеещите, които са живели в сградите не по-малко от един месец, а децата от 3- до 6-годишна възраст включително заплащат 50 на сто от сумата, определена за останалите обитатели.
В чл. 7 от ЗУЕС е уреден въпроса за наличието на книга на етажната собственост и нещата, които следва да бъдат отбелязани в нея. Тя следва да бъде създадена, съхранявана и поддържана във всяка сграда или вход в режим на етажна собственост. В нея следва да се отбелязва времето, през което обектите в етажната собственост се обитават.
От съдържанието на гореописаните законови разпоредби е видно, че собствениците на обекти в режим на етажна собственост, които не се обитават поради една или друга причина, повече от 30 дни в рамките на една календарна година следва да заплащат единствено и само дължимите разходи за портиер съгласно действащия към момента ЗУЕС, които влиза в сила от 1 май 2009 г., а съгласно действащия до тогава Правилник за управлението, реда и надзора в етажната собственост – сумата за портиер не е била дължима за обект, който не се обитава!
На практика зачестяват случаите на заведени дела от етажната собственост в дадена сграда или вход срещу собственици на обекти, които не се обитават. В повечето случаи етажната собственост се опитва да заобиколи разпоредбата на чл. 51, ал. 2 и твърди, че ако обекта не се ползва то следва собственикът да поиска да заплаща само половината от разходите и твърди, че останалите съсобственици разполагат с правомощието да гласуват дали да уважат това искане или не. Реално нещата са много ясни – етажната собственост няма правомощие да се взима решение по този въпрос, тъй като той е изрично уреден от законодателят.
Голяма част от делата са за обекти, находящи се в някои от множеството молове, тъй като в голяма част от тях има наличие на необитаеми обекти, а разходите за поддръжка на такива сгради са доста високи.
В случай, на подобен проблем Ви съветваме да потърсите консултация с адвокат, за да може да ви даде компетентно мнение, след като се запознае с конкретния казус и да Ви помогне да разрешите въпроса.